KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesi, bir mülkün kullanımını veya kullanımı yanı sıra mülkten faydalanma hakkını kiracıya veren kiraya veren ile kiracı arasında yapılan bir sözleşmedir. Kiraya veren, mülkün kullanım hakkını kiracıya bırakmayı taahhüt ederken, kiracı da buna karşılık olarak belirlenen kira bedelini ödemeyi kabul eder.

Kira sözleşmeleri, belirli bir süre için yapılabilir veya belirli bir süre belirtilmeksizin süresiz olarak devam edebilir. Belirli bir süre belirtilmişse ve bu süre sona erdiğinde taraflar herhangi bir bildirimde bulunmadan sözleşmeyi sona erdirirse, bu tür bir kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirli bir süre belirtilmemişse ve taraflar arasında süresiz devam ediyorsa kabul edilir.

Kira sözleşmelerinin şekil şartı yoktur. Sözleşme yazılı olarak düzenlenebileceği gibi, sözlü olarak da yapılabilir.

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi konusu, Türk Borçlar Kanunu'na göre belirli kurallara tabidir. Kira bedeli, sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde taraflar tarafından serbestçe belirlenebilir. Ancak, kira bedelinin devamı sırasında bazı sınırlamalara tabidir ve kiracının korunması amaçlanır.

A - YENİ KİRA DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ Taraflar, yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarını yapabilirler. Ancak, bu anlaşmaların bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını aşmaması gerekmektedir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Eğer kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, beş yıl süresince kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılamaz. Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun "Aşırı İfa Güçlüğü" başlıklı 138. maddesi hükümleri saklı tutulur. Beş yılın sonrasında ise kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkra hükümleri uygulanır.

Bu düzenlemeler, kira sözleşmelerinin yenilenen dönemlerinde kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini sağlamak ve kiracının aşırı yüksek kira artışlarına karşı korunmasını amaçlamaktadır.

KİRA TESPİT DAVASI

Kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası, kiralayan (kiraya veren), malik veya kiracı tarafından her zaman açılabilir. Ancak bu tür bir dava, belirli koşullara tabidir ve bazı zaman sınırlamaları içerir. Aşağıda belirtilen koşullara dikkat edilmelidir:

1. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalıdır.

2. Kiraya veren, kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunmuşsa ve bu bildirim kiracıya en az otuz gün önce iletilmişse, kiracının yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kira bedelini kabul etmesi gerekecektir.

3. Eğer kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak dava sonucunda mahkemece belirlenen kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Bu düzenlemeler, kira bedelinin belirlenmesi sürecini düzenlemekte ve taraflar arasında adil bir çözüm sağlamayı amaçlamaktadır. Kiracının yeni kira bedelini kabul etmemesi veya değişikliği mahkeme kararıyla belirlemek istemesi durumunda bu tür bir dava açabilir.

Kira Fark Alacağı Davası:

Kira sözleşmesinde taraflar arasında belirlenen kira artışına ilişkin şartlar geçerlidir ve tarafları bağlar. Sözleşmede belirtilen artış hükmü uyarınca, kiracının her yenilenen kira yılında kira bedelini artırarak ödemesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemesi gerektiğini belirtir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Bu çerçevede, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına uymaması ve kira bedelini artırmaması durumunda, kira fark alacağı tahsil edilebilir. Dolayısıyla, takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkı alacağının tahsil edilmesi amacıyla dava açılabilir.

Tahliye Taahhütnamesi:

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte ve herhangi bir şart öne sürmeden boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir beyandır. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak geçerli olabilmesi için belirli kurallara uyması gereklidir. Bu kurallar şunları içerir:

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak yapılmalıdır.

• Tahliye taahhütnamesi, sözleşme tarihinden belirli bir süre sonrasında yapılmalıdır.

• Kiracının tahliye kararını belirttiği tahliye taahhütnamesi geçerli olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracının belirtilen süre içinde mülkü boşaltmaması durumunda, kiraya veren genellikle tahliye taahhütnamesinin sona erdiğine dair bir ihtarname gönderir ve daha sonra dava ve icra yoluyla tahliyeyi talep edebilir.

Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin geçerli ve bağlayıcı olabilmesi için belirli kurallara uyulması önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Feshi - Kiralananın Tahliyesi - Tahliye Davası

Kira Sözleşmesinin Feshi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayalı olarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin ve en az üç ay öncesinden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Genel hükümlere göre fesih hakkı kullanılabilecek durumlarda, kiraya veren veya kiracı, sözleşmeyi sonlandırabilir.

Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini sona erdiremez.

Kiralananın Tahliyesi

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye:

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira sözleşmesinin yazılı olması gerekli değildir. Kiraya veren, kiracının borcunu ödemesi için icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderebilir ve kiracıya ödeme için 30 gün süre verebilir. Borçlu kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.

Kiracı itiraz etmezse veya itiraz süresi içinde ödeme yapmazsa, alacaklı kiracının tahliyesi için icra mahkemesine başvurabilir. Bu noktada, kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi ve 30 günlük ödeme süresini geçirmesi önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye:

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdü olmalıdır. Sözlü anlaşmalar, kiralananın tahliyesi için yeterli kabul edilmez. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdü yeterli olacaktır. Kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kiracının tahliyesi için bir ay içinde genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır.

Bu düzenlemeler, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliye edilmesi sürecini düzenlemektedir. Kiraya veren ve kiracı, belirli kurallara uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir veya tahliye talebinde bulunabilir.

Kiracının Borçları Sebebiyle Kiraya Verenin Hapis Hakkı:

Taşınmaz kiralamalarında, kiraya veren, işlemiş bir yıllık kira bedelinin ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak, kiralananın içinde bulunan ve kiralananın kullanılmasına veya döşenmesine hizmet eden taşınır eşyalar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak alacaklı kiraya veren, bu hapis hakkını kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanamaz.

Bu düzenleme, kiracının kira borçlarını ödemediği durumlarda kiraya verenin haklarını korumayı amaçlamaktadır. Kiraya veren, kiracının borçlarını teminat altına almak için kiralananın içinde bulunan taşınır eşyalara hapis hakkı kurabilir.

Kira Uyarlama Davası:

Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar, sonradan öngörülemez bir şekilde değişebilir ve bu değişiklikler sonucunda sözleşmenin dengelemesi bir tarafın aleyhine ciddi şekilde bozulabilir. Bu durumda, sözleşme tarafından yeniden düzenlenir, çünkü borçlu taraf için borcu ifa etmek aşırı güçleşmiş olabilir. Bu gibi durumlarda, katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifa edilmesi adalet, dürüstlük ve hakkaniyete aykırı olabilir.

Bu nedenle, sözleşmedeki değişikliklere uygun olarak sözleşmeyi yeniden düzenlemek, olumsuz sonuçları önlemek için gereklidir. Kiralama sözleşmesi, değişen koşullara göre uygun bir şekilde düzenlenebilir ve uyarlanabilir. Bu, sözleşmenin yeniden dengelemesini ve taraflar arasındaki adaletin sağlanmasını sağlar.