Kiracı Tahliyesi (Kiracı Nasıl Çıkartılır?)

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin belirli bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, karşılığında kiracının belirli bir kira bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme türüdür. Başka bir deyişle, kira sözleşmesi, belirli bir bedel karşılığında geçici bir süre için bir malın veya hakkın kullanımını sağlayan bir anlaşmadır.

Kira sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı irade birleşmesiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan (kiraya veren) ve kiracıdır. Kiracı, kira sözleşmesi kapsamında belirtilen kira bedelini ödemeyi taahhüt ederken, kiralayan ise kiralanacak malı veya hakkı kiracının kullanımına hazır tutmayı taahhüt eder.

Önemli bir nokta, kiralayanın aynı zamanda mal sahibi olma zorunluluğunun bulunmamasıdır. Başkasına ait taşınmaz veya mal, kira sözleşmesiyle kiraya verilebilir ve bu tür sözleşmeler hukuki olarak geçerlidir. Dolayısıyla, kiralayanın mal sahibi olması gerekmez. Kiraya verilen mal, başkasına aitse, kiralayan sadece kiralamaya ve kullanıma izin veren bir sözleşme tarafıdır.

Kira sözleşmesinin temel asli edimleri şunlardır:

• Kiracının asli edim yükümlülüğü, belirtilen kira bedelini düzenli olarak ödemektir.

• Kiraya verenin asli edim yükümlülüğü ise, kiralanan malı veya hakkı kira süresince kiracının kullanımına hazır ve kullanılabilir halde bulundurmaktır.

Sonuç olarak, kira sözleşmesi, kiracının belirli bir süre boyunca bir malın veya hakkın kullanımını kiraya verenle anlaşarak elde ettiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenler ve kira bedelinin düzenli ödenmesini sağlar. Kiraya verenin mal sahibi olma zorunluluğu olmadığı için, kira sözleşmesi farklı kişiler arasında da yapılabilir.

Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını Türk Borçlar Kanunu'nda bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bu ayrımın temel nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının genellikle sözleşmenin zayıf tarafı olmasıdır. Bu nedenle, bu tür kira sözleşmeleri, kiracıyı korumaya yönelik hükümler ve kurallar içermesi gerekliliğini taşır (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Eğer açık veya örtülü bir biçimde belli bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan süre sonunda sözleşme sona erecekse, bu tür kira sözleşmesine belirli süreli kira sözleşmesi denir. Bu sözleşmeler, başlangıcı ve süresi belirli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 130).

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

• Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

• Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Bu hükümler, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin önemli kuralları içerir ve kiracının korunmasını amaçlar.

Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi ve Tahliye Davası

1. Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshi: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, konut ve işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani, kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisi vardır. Örneğin, 01.06.2022 bitiş tarihli belirli süreli kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı en geç 15.05.2022 tarihine kadar kira sözleşmesini feshettiğini kiralayana bildirmek zorundadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (Türk Borçlar Kanunu m. 349).

2. Mevcut Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 350/1).

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m. 355).

Bu hükümler, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye davalarına ilişkin önemli kuralları içerir ve kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkileri düzenler.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi:

Kiralananı satın alan yeni malikin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu nedenle yeni malik, kiralananı kullanma ihtiyacı olduğunda, kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalı ve belirli süreli sözleşmelerde bu sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira sözleşmesinin feshi için genel hükümlere uyarak dava açmalıdır.

Kiracının tahliye edilmesi için, yeni malikin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının varlığının da mahkeme tarafından kanıtlanması gerekmektedir. Yani, ihtiyaç iddiasının somut ve geçerli olması gerekmektedir.

4. Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi:

Kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı bir şekilde onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerektiği ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olduğu durumlarda, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak bir ay içinde dava açılarak tahliye talep edilebilir. Yani, bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir.

5. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde bu taahhüdü yerine getirmezse, kiraya veren, TBK'nun 352. maddesi uyarınca kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu durumda kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için icra dairesine başvurabilir veya mahkemede dava açabilir.

Bu hususlar, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve tahliye davalarına ilişkin önemli kuralları içerir. Kiracı ve kiralayan arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi için Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal düzenlemelerde detaylı hükümler bulunmaktadır.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi:

Kiracı, kira sözleşmesinin süresi boyunca kira bedelini iki kez ödemediği durumda, kiraya verenin bu durumu yazılı olarak iki haklı ihtar ile bildirmesi gerekmektedir. Bu durum, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde ve bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmelidir. İki haklı ihtarın ardından, kiraya veren, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu hüküm, kiracının kira bedelini düzenli ödemediği durumlarda kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanır.

7. Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi:

Kira sözleşmeleri konut ve çatılı işyerleri için genellikle belirli süreli olarak yapılsa da, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerini, süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sona erdirebilir. Ancak, kiraya veren bu hakkı aynı şekilde kullanamaz ve on yıllık bir uzama süresi sonunda bu hakkı elde eder. Yani, kiraya veren on yıl boyunca kiracıya yeni bir bildirimde bulunma hakkına sahip değildir.

Bu on yıllık süre sona erdiğinde, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirmek için, son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde herhangi bir sebep göstermeye gerek yoktur. Bu hüküm, kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkını düzenler ve bu hakkı kullanabilmesi için belirli bir süre önceden bildirim yapma yükümlülüğünü getirir. Kiracının bu süre zarfında yeni bir kira sözleşmesi yapmadığı takdirde, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yukarıdaki açıklamalara dayanarak, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve tahliye davalarının belirli kurallara tabi olduğunu belirtebiliriz. Bu kuralların doğru bir şekilde uygulanması, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini korumalarına yardımcı olur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye:

İlamsız icra yolu, genellikle para alacakları için kullanılan bir yol olmakla birlikte, Türk İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi ve devamındaki maddeleri sayesinde, özellikle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle taşınmazların tahliyesi için de kullanılabilir. İşte bu sürecin ana hatları:

1. İcra Talebi: Kiraya veren, kiracının kira borcunu ödemediği durumda icra yoluna başvurabilir. İcra talebinde kira borcunun tahsili için ödeme emri çıkarılmasını ve aynı zamanda Borçlar Kanunu'nda belirtilen ihtarın yapılmasını isteyebilir.

2. Ödeme Emri: İcra dairesi, borçlu yani kiracıya ödeme emri tebliği yapar. Bu ödeme emrinde, kiracının ödenmemiş kira borcu miktarı ve ödeme süresi belirtilir. Kiracı, bu aşamada itiraz hakkına sahiptir.

3. İtiraz Süresi: Kiracı, ödeme emrine itiraz etme hakkına sahiptir ve kural olarak bu itiraz süresi yedi gündür. İtiraz süresi içinde itiraz edilmezse veya itiraz kabul edilmezse, kira borcu kabul edilmiş sayılır.

4. Ödeme Süresi: Kiracı, ödeme emrine itiraz etmez ve kira borcunu ödemezse, Borçlar Kanunu'nun belirlediği süre içinde (örneğin, 30 veya 60 gün), kiraya veren alacaklarını tahsil etmek ve tahliye talebinde bulunmak için icra mahkemesine başvurabilir.

5. Tahliye Talebi: İcra mahkemesi, tahliye talebini değerlendirir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmemiş veya itirazı kabul edilmemişse ve kira borcu ödenmemişse, icra mahkemesi kiracının tahliyesine karar verebilir.

6. Tahliye Süreci: İcra mahkemesinin tahliye kararının ardından, icra dairesi kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlar. Kiracı, tahliye kararına uymazsa icra dairesi tarafından zorla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

7. Ödeme Sonrası İtiraz: Kiracı, tahliye kararının verildiği aşamada kira borcunu öderse, tahliye işlemi durur ve kiracının taşınmazı terk etmesi gerekmeyebilir. Ancak ödenmemiş faiz, icra giderleri ve vekâlet ücreti gibi diğer masraflar hâlâ ödenmemişse, bu ödemeler de yapılmalıdır.

Bu süreç, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin hakkını koruma ve tahliye talebinde bulunma yöntemini açıklar. Kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşmeye ve uygulanabilir yasalara göre süreç farklılık gösterebilir, bu nedenle bir hukuk profesyonelinin rehberliği önerilir.

1. Kiracının Yükümlülükleri: Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanması ve özenle koruması gerekmektedir. Ayrıca, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara saygı göstermeli.

2. Kiracının Aykırı Davranışları: Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda, kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak talep etmeli. Aksi takdirde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren önceden bir ihtarda bulunmadan sözleşmeyi hemen feshedebilir.

3. Çekilmez Hale Gelme Durumu: Kiracının davranışları kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelirse, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

4. Kira Sözleşmesinin Feshi: Kiraya veren, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının yükümlülüğe aykırı davranışının çekilmez olması durumlarında yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

5. Kiralananın Tahliye Edildiğinin İspatı: Kiralananın tahliye edildiğini kanıtlamak için, kiralananın fiilen boşaltılması ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi gerekmektedir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi durumunda, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini ispatlama yükü kiracıya aittir.

6. Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk: Kira sözleşmelerinde ayıp, kiralananın kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzda eksiklik veya bozuklukları ifade eder. Kiraya veren, ayıpları düzeltme yükümlülüğüne sahiptir. Ayıplı kiralananlarda kiracının seçimlik haklarından biri onarım hakkıdır.

7. Maddi ve Hukuki Ayıp: Kira sözleşmelerinde ayıp, hem kiralananın fiziki yapısındaki eksiklikler (maddi ayıp) hem de kiralananın kullanımını engelleyen hukuki durumlar (hukuki ayıp) olarak ortaya çıkabilir. Örneğin, iskân izni olmayan bir konutun kiraya verilmesi hukuki bir ayıp olabilir.

Metinde, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerdeki yükümlülükler, ayıp kavramı ve sözleşme feshi gibi önemli konuların açıklamaları yer almaktadır. Bu bilgiler, kira sözleşmeleri ve kira ilişkileriyle ilgili hukuki bir temel sunmaktadır. Ancak, somut bir hukuki sorun yaşanıyorsa, bu durumu bir avukata veya hukuk uzmanına danışmak daha uygun olacaktır.